Ekz_voprosy_Otsenka_nedvizhimosti_4_kurs

Вопросы к экзамену по дисциплине
«Оценка земли и объектов недвижимости в городе» 2014/2015 учебный год.
4 курс, 7 семестр.

Дайте определение понятия «стоимость».
Дайте определение понятия «затраты».
Дайте определение понятия «цена».
Дайте определение понятия «рыночная стоимость».
Дайте определение понятия «инвестиционная стоимость».
Дайте определение понятия «капитализация».
Дайте определение понятия «дисконтирование».
Дайте определение понятия «коэффициент капитализации».
Дайте определение понятия «ставка дисконта».
Дайте определение понятия «стабильный доход».
Поясните существо сравнительного подхода к оценке недвижимости.
Поясните существо затратного подхода к оценке недвижимости.
Поясните существо доходного подхода к оценке недвижимости.
Базовая модель сравнительного подхода.
Базовая модель затратного подхода.
Базовая модель доходного подхода.
Что такое единица сравнения? Приведите пример.
Что такое элемент сравнения? Приведите пример.
«Метод парных продаж» при определении поправок в сравнительном подходе. Приведите пример расчёта поправки.
Каково правило внесения поправок в сравнительном подходе. Приведите пример.
Дайте определение понятию «полная стоимость воспроизводства»
Дайте определение понятию «полная стоимость замещения».
Существо метода «единицы сравнения» при оценке полной стоимости замещения/воспроизводства в затратном подходе.
Дайте определение понятию «износ», применяемому в затратном подходе.
Что такое «физический износ»? Приведите пример.
Что такое «функциональный износ»? Приведите пример.
Что такое «внешний износ»? Приведите пример.
Что такое «устранимый износ»? Приведите пример.
Что такое «неустранимый износ»? Приведите пример.
Поясните существо «метода разбивки по видам износа» при оценке износа.
Поясните существо «метода срока жизни» при оценке износа.
Принципы оценки недвижимости, основанные на представлениях пользователя.
Принципы оценки недвижимости, связанные с землей, зданиями и сооружениями.
Принципы оценки недвижимости, связанные с рыночной средой.
Поясните существо «метода рыночной выборки (сравнения продаж)» при оценке износа.
Поясните существо «валового рентного мультипликатора». Приведите пример расчёта.
Оценка рыночной стоимости земельного участка методом остатка для земли
Оценка рыночной стоимости земельного участка методом выделения.
Оценка рыночной стоимости земельного участка методом распределения.
Оценка рыночной стоимости земельного участка методом капитализации земельной ренты.
Оценка рыночной стоимости земельного участка методом предполагаемого использования.
Базовая модель метода прямой капитализации.
Базовая модель метода дисконтирования денежных потоков.
Поясните существо «потенциального валового дохода». Приведите пример расчёта.
Поясните существо «прочего дохода».
Поясните существо «действительного валового дохода».
Поясните существо «чистого операционного дохода».
Что такое «операционные доходы»? Приведите пример.
Что такое «резерв на замещение», участвующий в расчёте чистого операционного дохода? Приведите пример.
Расчет коэффициента капитализации методом сравнения продаж.
Расчет коэффициента капитализации методом кумулятивного построения.
Поясните на графике существо функции сложного процента «накопление денежной единицы за период».
Поясните на графике существо функции сложного процента «фактор фонда возмещения».
Поясните на графике существо функции сложного процента «накопленная сумма денежной единицы».
Поясните на графике существо функции сложного процента «текущая стоимость аннуитета».
Поясните на графике существо функции сложного процента «текущая стоимость денежной единицы (реверсия)».
Поясните на графике существо функции сложного процента «взнос на амортизацию денежной единицы».
Как рассчитать коэффициент капитализации методом «прямолинейного возврата капитала» при снижении стоимости актива к концу прогнозного периода (метод Ринга).
Как рассчитать коэффициент капитализации методом «возврата капитала по фонду возмещения и ставке дохода на инвестиции» при снижении стоимости актива к концу прогнозного периода (метод Инвуда).
Как рассчитать коэффициент капитализации методом «возврата капитала по фонду возмещения и безрисковой ставке процента» при снижении стоимости актива к концу прогнозного периода (метод Хоскольда).
Как рассчитать коэффициент капитализации, используя методы возмещения капитальных затрат, при повышении стоимости капитала к концу периода владения.
Как рассчитать коэффициент капитализации, используя методы возмещения капитальных затрат, при неизменной стоимости капитала к концу периода владения.


Задачи:

Задача 1
Определить стоимость индивидуального жилого дома, если известно следующее:
Наименование показателей
Величина

Стоимость воспроизводства дома площадью 2100 м2, включая прямые и косвенные затраты
40 у.е./м2


Стоимость воспроизводства гаража площадью 90 м2
15 у.е./м2

Стоимость воспроизводства всех сооружений во внутреннем дворике
12 000 у.е.

Общий устранимый физический износ
10 000 у.е.

Общий неустранимый физический износ
6 000 у.е.

Общее устранимое функциональное устаревание
4 000 у.е.

Стоимость земельного участка, полученная методом сравнения продаж
45 000 у.е.



Задача 2
Определить стоимость объекта недвижимости затратным подходом, используя следующие данные для расчета:
Наименование показателей
Величина

Нормативная цена земли
30 у.е. / м2

Площадь земельного участка
1 800 000 м2

Стоимость строительства основного сооружения
62 000 000 у.е.

Износ основного сооружения
4 %.

Стоимость вспомогательных сооружений
12 000 000 у.е.

Износ вспомогательных сооружений
4 %.

Расходы на консультации, юридическое обслуживание, рекламу и др. составляют 15 %. Норма прибыли на вложенный капитал – 22%.

Задача 3
Определить сумму общего неустранимого износа жилого объекта недвижимости:
Наименование показателей
Величина

Общий физический износ
12 000 у.е

Общая сумма устранимого физического износа
2 000 у.е.

Отложенный текущий ремонт
500 у.е.

Общий функциональный износ
в том числе:
5000 у.е.

устранимый функциональный износ
2 000 у.е.

неустранимый функциональный износ
3 000 у.е.

Износ, вызванный сверхпрочным фундаментом
3 000 у.е.

Внешний износ
5 000 у.е.


Задача 4
Строительство аэропорта вблизи дачного поселка повлияло на то, что арендная плата за дачу снизилась на 200 у.е. в год. Валовой рентный мультипликатор в данном дачном массиве, рассчитанный на основе месячного дохода, составляет 120. Оценить внешний износ.

Задача 5
Торговец, арендующий здание магазина мощностью 500 м2 общей площади, расположенное в центральном районе города, стал ощутимо терять клиентов вследствие того, что недалеко от него открылся современный торговый комплекс, оборудованный суперсовременной торговой техникой. Пришлось договариваться с собственником здания о снижении ставки арендной платы на 200 руб. за 1 м2 в месяц. Валовой рентный мультипликатор для такого объекта в данном районе равняется 5,2. Определить вид износа здания магазина и его сумму.

Задача 6
Объект недвижимости продан за 1 175 000 у.е.; стоимость земельного участка – 117 000 у.е.; восстановительная стоимость улучшений – 1274 000 у.е. Срок экономической жизни здания – 120 лет. Оценить эффективный возраст улучшений.

Задача 7
Объект недвижимости продан за 1 900 000 у.е.; стоимость земельного участка – 210 000 у.е.; восстановительная стоимость улучшений – 1 974 000 у.е. Эффективный возраст улучшений – 35 лет. Оценить срок экономической жизни улучшений.
Задача 8
Эффективный возраст улучшений - 50 лет; срок экономической жизни - 100 лет; цена продажи объекта – 2 200 000 у.е. Стоимость земельного участка – 215 000 у.е. Определить восстановительную стоимость улучшений.

Задача 9
Восстановительная стоимость улучшений – 2 285 000 у.е.; стоимость земельного участка – 323 000 у.е.; эффективный возраст улучшений – 10 лет. Срок экономической жизни улучшений – 50 лет. Определить стоимость объекта недвижимости.

Задача 10
Определить стоимость объекта недвижимости по следующим данным: восстановительная стоимость здания – 50 000 у.е.; стоимость земельного участка – 22 000 у.е.; эффективный возраст здания – 30 лет. Имеется также информация о недавней продаже объекта аналогичного оцениваемому: восстановительная стоимость здания – 45 000 у.е.; стоимость земельного участка – 20 000 у.е.; эффективный возраст здания – 30 лет; цена продажи – 52 000 у.е.

Задача 11
Затраты на эксплуатацию торгового центра площадью 500 м2 исчисляются 15 у.е./м2 в месяц. Известно, что уровень эксплуатационных затрат на аналогичных объектах составляет в среднем 12 у.е./м2. Определить вид износа и его сумму, если известно, что общий коэффициент капитализации, рассчитанный на основе месячного дохода, равняется 3,0%.

Задача 12
Величина рыночной арендной платы для оцениваемого объекта недвижимости составляет 1 800 у.е. в месяц. Определить стоимость объекта оценки, используя следующую информацию об объектах-аналогах:
Объекты
Цена продажи, у.е.
Годовая арендная плата

1
288 000
24 000

2
310 500
27 000

3
198 000
18 000

4
230 000
23 000

5
178 500
17 000


Задача 13
Офисное здание расположено на магистрали с интенсивным движением и сдается в аренду за плату на 8000 у.е. в месяц меньше, чем аналогичные здания, находящиеся в том же районе, но в переулках, т
·.е. они изолированы от шумной магистрали. Месячный валовой рентный мультипликатор в этом районе составляет 10. Каков размер денежной корректировки на местоположение офисного здания?

Задача 14
Следующая информация по сопоставимому объекту недвижимости (объекту-аналогу), проданному за $500 000, была получена в результате проведения исследований.
Объект оценки отличается от объекта-аналога по следующим элементам сравнения:
Элементы сравнения
Величина корректировки, в относительных величинах

1) Дата продажи
1,05

2) Местоположение
0,92

3) Физические характеристики
1,1

4) Качество ремонта
1,04

Определить рыночную стоимость оцениваемого объекта недвижимости, используя метод расчета поправки на кумулятивной основе.

Задача 15
Оценить стоимость загородного дома с земельным участком на основе данных о сравниваемых продажах, определив соответствующие корректировки.
Элементы
сравнения
Оцениваемый объект
Объекты-аналоги



1
2
3
4

Площадь, м2
250
150
150
200
200

Гараж
нет
есть
есть
есть
нет

Сад
есть
есть
нет
есть
нет

Цена продажи, тыс. у.е.

320
300
450
400


Задача 16
Необходимо оценить однокомнатную квартиру площадью 36 м2 с балконом, расположенную в 5-ти минутах ходьбы до станции метро, на 4-м этаже без лифта. Известно, что средняя стоимость аналогичной однокомнатной квартиры площадью 30 м2 с лифтом, без балкона, находящейся на средних этажах (не первый и не последний) и расположенной в 10 мин. ходьбы до станции метро, составляет 4 500 000 руб. Дополнительная площадь увеличивает стоимость квартиры на 120 000 руб. за 1 м2. Наличие лифта оценивается в 350 000 руб., наличие балкона – в 150 000 руб. Близость со станцией метро в пределах 10-ти минут ходьбы на стоимость не влияет.

Задача 17
Оценить стоимость загородного дома с земельным участком на основе данных о сравниваемых продажах, определив соответствующие корректировки. Исходные данные по оцениваемому и сравниваемым объектам представлены ниже:
Элементы сравнения
Объект оценки
Объект 1
Объект 2
Объект 3
Объект 4
Объект 5

Цена продажи, тыс. руб.
?
3 200
3 000
3 120
2 800
2 720

Местоположение
д. Боброво
д. Соловьи
д. Соловьи
д. Боброво
д. Боброво
д. Соловьи

Дата продажи
В этом месяце
В этом месяце
3 месяца назад
3 месяца назад
6 месяцев назад
3 месяца назад

Баня
Есть
Есть
Есть
Есть
Нет
Есть

Гараж
Нет
Есть
Есть
Есть
Есть
Нет


Задача 18
Оцениваемый объект – загородный коттедж площадью 200 м2, без гаража, с земельным участком 15 соток. Сопоставимый объект площадью 250 м2, с подземным гаражом и земельным участком 10 соток был продан за 10 000 000 руб. Из анализа рынка объектов недвижимости установлено, что наличие большего земельного участка дает поправку 5% на сотку, наличие гаража – 500 000 руб., 1 м2 площади – 80 000 руб. Определить стоимость коттеджа.


Задача 19
Оценщику необходимо определить цену земельного участка. В результате поиска данных о сопоставимых продажах имеются следующие примеры сопоставимых продаж трех земельных участков в черте города:
Показатели

Участки


1
2
3
4
5

Цена продажи, $
Размер, соток
Дата продажи

Удаленность от города, км
Физические характеристики
10000
10
4 мес. назад

8

угловой
9000
10
8 мес. назад

8

угловой
12500
10
4 мес. назад

5

угловой
11 000
10
4 мес. назад

5

внутренний
?
10
сейчас

5

угловой

Основываясь на различиях между парными продажами, определить цену земельного участка № 5.

Задача 20
Объект оценки – двухкомнатная квартира площадью 52 м2 вблизи метро в доме без лифта, с балконом, раздельным санузлом, которой требуется косметический ремонт. Анализ рынка недвижимости в этом районе показал, что средняя стоимость двухкомнатной квартиры площадью 50 м2 после ремонта, с лифтом, двумя балконами, совмещенным санузлом в трех остановках от станции метро составляет 6 млн. руб. Определить стоимость оцениваемого объекта, используя информацию по корректировкам, полученным в результате анализа рынка, и учитывая, что поправки вносятся на кумулятивной основе:
- дополнительная площадь увеличивает стоимость квартиры на 100 000 руб./м2;
- наличие лифта увеличивает стоимость на 4%;
- наличие балкона увеличивает стоимость на 5%;
- раздельный санузел увеличивает стоимость на 4%
- проведенный ремонт увеличивает стоимость квартиры на 10%;
- близость от станции метро увеличивает стоимость на 7%.

Задача 21
Оцениваемая собственность – 20-квартирный жилой дом в 3-х кварталах от станции метро. Темпы роста цен на недвижимость в данном сегменте рынка – 0,5% в месяц. Для сравнительного анализа продаж выбраны три сопоставимых объекта:
Объект №1 – 24-квартирный жилой дом с подземной автостоянкой, вклад которой оценивается в 3 млн. руб. Дом находится в 7-ми кварталах от станции метро, его ландшафт лучше и оценивается в 0,9 млн. руб. Дом продан 4 месяца назад за 88 млн. руб.
Объект №2 – 28-квартирный жилой дом с подземной автостоянкой продан 6 месяцев назад за 96 млн. руб. на льготных условиях, что оценивается в 2,5 млн. руб. Он находится в 8-ми кварталах от станции метро.
Объект №3 – 18-квартирный жилой дом находится в 2-х кварталах от метро, продан 3 дня назад за 55 млн. руб.
На данном рынке считается, что лишний квартал уменьшает стоимость недвижимости на 0,7 млн. руб. Определить рыночную стоимость объекта оценки.

Задача 22
Оценить стоимость загородного дома с земельным участком на основе данных о сравниваемых продажах, определив соответствующие корректировки. Темпы роста цен на недвижимость в данном сегменте рынка – 0,5% в месяц. Исходные данные по оцениваемому и сравниваемым объектам представлены ниже:
Элементы сравнения
Объект оценки
Объект 1
Объект 2
Объект 3

Цена продажи, тыс. руб.

3 000
3 500
2 800

Дата продажи
В этом месяце
4 мес. назад
6 мес. назад
4 мес. назад

Удаленность от города, км
10
10
25
25

Наличие бассейна
Есть
Нет
Есть
Нет


Задача 23
Необходимо оценить двухкомнатную квартиру площадью 54 м2 с совмещенным санузлом, расположенную в 2-х остановках от станции метро, на первом этаже кирпичного дома. Анализ рынка показал, что средняя стоимость аналогичной двухкомнатной квартиры площадью 52 м2 с раздельным санузлом, находящейся на средних этажах (не первый и не последний) панельного дома и расположенной в 3-х остановках от станции метро, составляет 6 750 000 руб. Дополнительная площадь увеличивает стоимость квартиры на 110 000 руб. за 1 м2. Раздельный санузел увеличивает стоимость на 4%, первый и последний этажи уменьшают стоимость на 10%, удаленность от станции метро оценивается в 2% за каждую остановку, а квартиры в кирпичных домах стоят дороже на 12%, чем в панельных.

Задача 24
Определить стоимость объекта недвижимости с использованием техники дисконтирования с суммированием рисков, если известно что: собственник предполагает использовать объект оценки в своих целях три года, после чего перепродать его за 5500 тыс. руб.; чистый операционный доход от объекта оценки определен в размере 910 тыс. руб., 950 тыс. руб., 990 тыс. руб. соответственно за первый, второй и третий год владения объектом; безрисковая ставка 0,04; надбавка за риск 0,07; премия за физические риски 0,035; премия за экономически риски 0,025; премия за социальные риски 0,04; премия за низкую ликвидность 0,05; премия за риски, связанные с финансовым менеджментом 0,04.

Задача 25
По прогнозам оценщика гостиница в течение 4 лет будет приносить следующие потоки доходов: первый год – 800 млн. руб., второй год – 900 млн. руб., третий год – 1000 млн. руб., четвертый год – 900 млн. руб. В конце четвертого года планируется продать гостиницу за 12 000 млн. руб. Ставка дисконта –17 %. Рассчитать текущую стоимость гостиницы.

Задача 26
Предприятие в течение ближайших 5 лет будет получать чистый операционный доход в 15 млн. руб. в конце каждого года. Через 5 лет предприятие будет продано за 90 млн. руб. Ставка дисконта равна 22% . Рассчитать текущую стоимость объекта.

Задача 27
Площадь здания, предназначенного для сдачи в аренду 8 000 кв.м, арендная ставка – 16 долл. за кв.м. Операционные расходы составляют 45% от потенциального валового дохода. Ставка капитализации равна 20%. Рассчитать рыночную стоимость.
Задача 28
Площадь здания, предназначенного для сдачи в аренду, составляет 2100 кв.м, по 25 долларов за кв.м. в месяц, что соответствует рыночной ставке. Средняя недозагрузка помещений – 6%. Эксплуатационные расходы составляют 25% от потенциального валового дохода. Определить величину чистого операционного дохода для целей оценки рыночной стоимости объекта.

Задача 29
Объект недвижимости, который вы оцениваете, будет приносить чистый операционный доход в 10 000 д.е. ежегодно в течение следующих 5 лет. Вы считаете, что через 5 лет объект будет продан за 110 000 д.е. Предположим, что рыночная ставка дохода составляет 8%. Какова текущая стоимость оцениваемого объекта?

Задача 30
Объект недвижимости, который вы оцениваете, будет приносить чистый операционный доход в 12 000 д.е. ежегодно в течение следующих 5 лет. Вы считаете, что через 5 лет объект будет продан за 80 000 д.е. Предположим, что рыночная ставка дохода составляет 12%. Какова текущая стоимость оцениваемого объекта?

Задача 31
Складские помещения, сдаваемые в аренду, приносят компании ежегодный доход в размере 10 000 д.е. Договор аренды предусматривает неизменность арендных платежей и составлен на 5 лет. Предполагается, что стоимость склада возрастет за 5 лет на 20%. Требуемая ставка дохода 20%. Рассчитайте коэффициент капитализации для данного объекта при условии прямолинейного возврата инвестиций и текущую стоимость объекта.



15

Приложенные файлы

  • doc 18369383
    Размер файла: 111 kB Загрузок: 0

Добавить комментарий