Voprosy_i_zadachi_dlya_GAK_ZIO


Перечень теоретических вопросов
для подготовки к междисциплинарному экзамену по специальности –
по дисциплинам (I этап)
Экономика организации (предприятия)
1.Экономическая структура общественного производства. Объект, предмет и отрасли экономики.
2.Классификация и организационно-правовые формы деятельности предприятия.
3.Внешняя и внутренняя среда фирмы. Маркетинговый фактор деятельности предприятия.
4.Понятие и виды капитала. Основной капитал предприятия. Основные средства, их классификация и виды оценки.
5.Износ и амортизация основных средств. Способы начисления амортизации.
6.Показатели использования основных средств. Фондоемкость и фондоотдача, рентабельность.
7.Оборотный капитал фирмы: понятие, назначение и состав. Источники формирования оборотных средств.
8.Потребности предприятия в оборотных средствах. Нормируемые и ненормируемые оборотные средства. Методы определения потребности в оборотных средствах.
9.Материально-производственные запасы, их структура, виды и методы оценки Анализ и оценка эффективности использования оборотных средств.
10.Роль из и задачи финансового анализа деятельности предприятия. Информационное обеспечение финансового анализа.
11.Прибыль. Схема формирования прибыли. Основные направления использования чистой прибыли.
12.Оценка платежеспособности предприятия, определение ликвидности баланса. Показатели ликвидности и финансовой устойчивости.
13.Формы и организационные типы производства. Концентрация, Специализация, Кооперирование и комбинирование производства.
14.Интеграция деятельности фирмы. Горизонтальная и вертикальная концентрация. Диверсификация.
15.Виды корпоративных форм бизнеса. Картель, пул, синдикат, консорциум.
16.Виды корпоративных форм бизнеса. Трест, концерн, консорциум, конгломерат.
17.Холдинговые формы бизнеса. Формы и виды холдингов.
18.Офшорные виды бизнеса. Типы офшорных компаний.
19.Организация международной деятельности фирмы. Виды и формы внешнеэкономической деятельности. Формы кооперации. Совместные предприятия.
20.Лицензионные формы бизнеса. Лицензионное соглашение. Классификация лицензий. Лицензионные платежи.
21.Виды привлеченного капитала: франчайзинг, лизинг, селинг.
22.Развитие реструктуризация фирмы. Инжиниринг и реинжиниринг бизнеса.
23.Сущность и типология планирования деятельности. Виды планов и методология планирования. Бизнес-планирование.
24.Управленческий учет на предприятии. Виды и система учета. Категории затрат и объекты учета затрат.
25.Банковское кредитование. Система кредитования. Кредитный механизм.
26.Проектное, коммерческое и вексельное кредитование.
27.Перспективные формы финансирования: облигационное, лизинговое, факторинговое и форфейтинговое финансирование.
28.Производственная мощность, ее сущность, виды и определяющие факторы.
29.Методика расчета производственной мощности. Показатели использования производственной мощности.
30.Понятие логистики предприятия. Роль логистики в управлении материальными потоками. Задачи и функции логистики.
31.Рынок труда и особенности его функционирования. Значение фактора «рабочая сила» в рыночной экономике.
32.Структура и функции аппарата управления предприятием.
33.Планирование кадров и их подбор.
34.Показатели изменения списочной численности персонала.
35.Рабочее время и его использование. Бюджет рабочего времени.
36.Нормирование труда. Методы нормирования труда.
37.Характеристика производительности труда персонала. Методы измерения производительности труда..
38.Показатели уровня производительности труда: выработка и трудоемкость.
39.Мотивация труда. Трансформация системы оплаты труда в современных условиях.
40.Тарифная оплата труда: сущность, состав и содержание.
41.Формы и системы оплаты труда: сдельная и повременная.
42.Бестарифная система оплаты труда.
43.Фонд оплаты труда. Структура фонда оплаты по категориям фонда и категориям персонала.
44.Постоянные и переменные затраты. Безубыточный объем выпуска и продаж.
45.Смета затрат. Методика составления сметы затрат на производство.
46.Калькуляция себестоимости и ее значение. Методика составления смет косвенных расходов и их включение в себестоимость.
47.Ценовая политика субъекта хозяйствования. Цели и порядок ценообразования.
48.Виды цен. Система цен в условиях рыночной экономики. Ценовая стратегия предприятия.
49.Понятие «продукт» и «услуга»; методы и единицы измерения продукции.
50.Обеспечение производственной программы производственной мощностью. Ассортиментная политика предприятия.
51.Стоимостные показатели выпуска и оценка реализации продукции.
52.Управление финансовыми ресурсами, авансированными в оборотные средства.
53.Управление затратами предприятия.
54.Распределение и использование прибыли.
55.Рентабельность – показатель эффективности работы субъекта хозяйствования.
Организация оценки земли и имущества
1. Оценочная деятельность.
2. Субъекты оценочной деятельности. Объекты оценки.
3. Нормативно-правовая база оценочной деятельности.
4. Основания осуществления оценки объекта недвижимости.
5. Обязательные требования к договору об оценке.
6. Независимость оценщика
7. Права оценщика.
8. Обязанности оценщика.
9. Общие требования к содержанию отчета об оценки объекта недвижимости.
10. Страхование гражданской ответственности оценщика.
11. Саморегулирование оценочной деятельности.
12. Понятие недвижимости.
13. Случаи обязательной оценки недвижимости.
14. Особенности рынка недвижимости.
15. Принципы оценки недвижимости, основание на представлениях потенциального собственника.
16. Принципы оценки недвижимости, связанные с объектом
недвижимости. Принципы оценки недвижимости, связанные с рыночной средой.
18. Принципы наилучшего и наиболее эффективного использования.
19. Требования, предъявляемые к оценщику.
20. Виды стоимости объекта недвижимости (рыночная, замещения, воспроизводства, ликвидационная, инвестиционная, страхования).
21. Подходы к оценке стоимости объектов недвижимости.
22. Основные этапы процесса оценки стоимости недвижимости.
23. 3атратный подход к оценке недвижимости: сущность, сфера применения.
24. Доходный подход к оценке недвижимости: сущность, сфера применения.
25. Сравнительный подход к оценке недвижимости: сущность, сфера применения.
26. Определение износа объекта недвижимости методом разбиения по видам износа.
27. Определение износа объекта недвижимости методом срока жизни.
28. Определение износа объекта недвижимости рыночным методом.
29. Доходный подход к оценке недвижимости: метод валовой ренты.
30. Доходный подход к оценке недвижимости: метод прямой капитализации.
31. Доходный подход к оценке недвижимости: метод дисконтирования денежных доходов.
32. Сравнительный подход: методы определения величин поправок.
33. Сравнительный подход: правила и последовательность внесения поправок.
Экономическая оценка земли
1. Земля как природный ресурс.
2. Понятие земли в Земельном кодексе РФ.
3. Отличительные свойства земли как объекта недвижимости.
4. Земля как экономическая категория.
5. Правовое содержание землепользования.
6. Основные виды прав на объекты земельно-имущественных отношений.
7. Землеустройство как инструмент формирования экономически обоснованного землепользования.
8. Задачи землеустройства.
9. Земельный рынок и его особенности.
10.Государственная регистрация прав на землю.
11. Экологические ограничения землепользования.
12 .Особенности оценки земли.
13.3емелъная собственность и плата за землю.
14.Формы платы за землю.
15.Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земли.
16.Основные факторы определяющие оптимальное использование земли.
17.Городские земли как категория оценки.
18.Задачи оценки городской территории.
19.Нормативный метод оценки земель.
20.Метод сравнения продаж для земельных участков.
21.Метод капитализации земельной ренты.
22.Метод распределения для оценки земель.
23.Метод выделения (извлечения) для земли.
24.Метод остатка для оценки земельных участков.
25.Метод разбивки на участки (подход с точки зрения развития) для оценки земли.
26.Не подлежащие продаже земельные участки.
27.Понятие сервитута для земельных участков.
28.Оснавные этапы оценки земли с помощью сравнительного подхода.
29. Особенности оценки земель сельскохозяйственного назначения.
30.Налогообложение земли и земельных участков.
31 .Доходный подход к оценке земли.
32.Сравнительный подход к оценке земли.
ЗЗ. Затратный подход к оценке земли.
34.Оценка земли в составе имущественного комплекса.
35.Земельный налог.
Управление территориями и имуществом
Понятие и форма государства.
Понятие и признаки государства.
Понятие и виды функций государства.
Форма государства: форма правления, форма государственного устройства, политический режим.
Система органов государственной власти Российской Федерации: состав, функции, порядок формирования.
Президент Российской Федерации.
Федеральное собрание Российской Федерации.
Правительство Российской Федерации.
Судебная система Российской Федерации.
Понятие государственного управления. Понятие государственной- службы.
Виды государственной службы. Принципы государственной службы. Правовой статус государственных служащих.
Понятие судебной власти. Судебная инстанция.
Правосудие и его демократические принципы.
Понятие муниципальной власти. Формы осуществления местного самоуправления: местный референдум, муниципальные выборы, голосование населения, сходы граждан, опросы населения, собрания граждан, обращения граждан, территориальное общественное самоуправление.
Классификация органов местного самоуправления. Глава муниципального образования. Представительный орган муниципального образования. Местная администрация.
Понятие муниципальной службы. Правовой статус муниципальных служащих. Ограничения муниципальных служащих. Гарантии муниципальным служащим.
Понятие имущественных и неимущественных благ. Виды имущества. Классификация вещей.
Понятие вещного права. Понятие права собственности.
Право собственности граждан и юридических лиц.
Право государственной собственности.
Право муниципальной собственности.
Ограниченные вещные права на имущество.
Ограниченные вещные права на земельный участок.
Понятие права общей собственности. Право долевой собственности. Право совместной собственности. Общая собственность супругов.
Понятие государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Правовые основы государственной регистрации прав.
Принципы осуществления государственной регистрации прав. Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав.
Государственный регистратор.
Государственная регистрация отдельных видов прав. Государственная регистрация прав на предприятие как имущественный комплекс.
Государственная регистрация прав на земельные участки. Договор купли- продажи земельного участка. Договор мены земельного участка. Договор дарения земельного участка. Договор аренды земельного участка.
Значение федеральной и региональной уровней управления территориями и недвижимостью.
Основы кадастров
1. Понятие государственного кадастра недвижимости. Принципы ведения государственного кадастра недвижимости. Кадастровый номер объекта недвижимости. Кадастровое деление территории Российской Федерации. Геодезическая и картографическая основы государственного кадастра недвижимости.
2. Разделы государственного кадастра недвижимости. Порядок предоставления по запросам заинтересованных лиц сведений, внесенных в государственный кадастр недвижимости. Размер платы за предоставление сведений из государственного кадастра недвижимости.
3. Информационное взаимодействие при ведении государственного кадастра недвижимости.
4. Состав сведений государственного кадастра недвижимости об объекте недвижимости.
5. Состав сведений государственного кадастра недвижимости о прохождении Государственной границы Российской Федерации. Состав сведений государственного кадастра недвижимости о границах между субъектами Российской Федерации, границах муниципальных образований, границах населенных пунктов. Состав сведений государственного кадастра недвижимости о территориальных зонах, зонах с особыми условиями использования территорий. Состав сведений государственного кадастра недвижимости о территориальных зонах, зонах с особыми условиями использования территорий. Состав сведений государственного кадастра недвижимости о кадастровом делении территории Российской Федерации. Состав сведений государственного кадастра недвижимости о картографической и геодезической основах. 6. Понятие государственного лесного реестра. Состав сведений государственного лесного
реестра. Право вые основы ведения государственного лесного реестра. Орган, осуществляющий ведение государственного лесного реестра.
7. Порядок предоставления сведений из государственного лесного реестра. Размер платы за предоставление сведений из государственного лесного реестра.
8. Понятие государственного водного кадастра. Цели создания государственного водного реестра. Состав сведений государственного водного реестра. Правовые основы ведения государственного водного реестра. Орган, осуществляющий ведение государственного водного реестра. Описание результатов ведения государственного водного реестра.
9. Порядок внесения в государственный водный реестр сведений о договорах водопользования, решениях о предоставлении водных объектов в пользование и
иных дополнительных сведений и изменений. Прекращения договора водопользования; основания для отказа в проведении данной процедуры. Порядок предоставления сведений из государственного водного реестра; основания для отказа в предоставлении сведений из государственного водного реестра. Размер платы за предоставление сведений из государственного водного реестра.
10. Понятие информационной системы обеспечения градостроительной деятельности. Цели ведения информационной системы обеспечения градостроительной деятельности. Состав сведений информационной системы обеспечения градостроительной деятельности.
11. Порядок предоставления сведений из информационной системы обеспечения градостроительной деятельности. Размер платы за предоставление сведений из информационной системы обеспечения градостроительной деятельности. Орган, осуществляющий ведение информационной системы обеспечения градостроительной деятельности.
12. Понятие реестра федерального имущества. Правовые основы ведения реестра федерального имущества. Объекты учета федерального имущества. Орган, осуществляющий ведение реестра федерального имущества.
13. Состав реестра федерального имущества. Порядок учета федерального имущества. Порядок предоставления сведений из реестра федерального имущества.
14. Принципы ведения единого государственного реестра прав. Состав сведений единого государственного реестра прав. Правовые основы ведения единого государственного реестра прав. Орган, осуществляющий ведение единого государственного реестра прав.
15. Порядок предоставления сведений из единого государственного реестра прав. Размер платы за предоставление сведений из единого государственного реестра прав.
16. Измерение площадей земельных участков графическим, механическим и аналитическим способом.
17. Автоматизированные системы при ведении лесного и водного реестров, информационных систем обеспечения градостроительной деятельности, реестра федерального имущества, единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним: цели, задачи, основные направления.
18. Автоматизированные системы при ведении государственного кадастра недвижимости (АИС ГКН). Подпрограмма «Создание системы кадастра недвижимости» (2006-2011 годы) Федеральной целевой программы «Создание автоматизированной системы ведения государственного земельного кадастра и государственного учета объектов недвижимости (2002-2008)»: цели, задачи, основные направления.
19. Формирование и функционирование рынка земли в России
20. Нормативно – правовая основа оценки объектов недвижимости.
21. Оценка земельного участка путём сравнительного, доходного и затратного подходов.
22. Кадастровая съёмка

Приложение № 2
к Программе итоговой государственной
аттестации выпускников по специальности
080114 Земельно-имущественные отношения
(базовый уровень)
Примерный перечень профессиональных задач
Задачи по дисциплине «Экономика организации (предприятия)»
Задача 1
Определить производительность труда одного рабочего в час в натуральных и стоимостных единицах измерения на основе следующих данных:
выработка продукции в натуральном выражении – 6000 единиц;
явочное число производственных рабочих – 22 человека;
количество часов, отработанное рабочими – 176 часов;
стоимость произведенной продукции – 400 000 рублей.
Задача 2
Определить показатели использования основных производственных фондов двух предприятий одной отрасли и сделать вывод, которое из них эффективнее использует свои основные фонды.
Наименование показателей Единицы измерения Первое предприятие Второе предприятие
Объем товарной продукции за год (ТП) Тысяч рублей 90 000 95 000
Среднегодовая стоимость ОФП (ФОС) Тысяч рублей 200 800 250 000
Задача 3
Определить сумму износа группы основных производственных фондов и их остаточную стоимость на основе следующих данных:
первоначальная стоимость рабочих машин и оборудования – 200 млн. руб. (ФОС);
норма амортизации – 10% (На).
Задача 4
Определить производственную мощность на основе следующих данных:
количество оборудования – 50 единиц (М);
число часов работы оборудования – 1152 часа (Т);
норма производительности оборудования в час – 10 единиц (НПМ);
коэффициент работающего оборудования – 0,997 (Кро).
Задача 5
Определить заработную плату рабочему, находящемуся на повременно-премиальной оплате труда, на основе следующих данных:
количество часов, отработанных за месяц – 160 (Т);
часовая тарифная ставка – 150 руб. (Т ст);
премия по итогам работы за месяц – 10% от тарифного заработка (П).
Задача 6
Рассчитать фактическую производственную мощность и коэффициент использования производственной мощности на основе следующих данных:
количество установленного оборудования – 90 единиц;
норма производительности единицы оборудования – 14 единиц в час;
фонд времени работы оборудования – 980 часов;
коэффициент работающего оборудования – 0,995;
плановая мощность – 1 235 000 единиц.
Задача 7
Рассчитать явочное и списочное число рабочих на предприятии на основе следующих данных:
количество установленного оборудования – 600 единиц;
норма обслуживания – 20 единиц;
процент невыходов на работу по уважительной причине – 10%;
коэффициент сменности – 2.
Задача 8
Определить рентабельность производственных фондов на основе следующих данных:
стоимость основных производственных фондов – 7 млн. руб.;
стоимость нормируемых оборотных средств – 1,5 млн. руб.;
прибыль валовая 3,4 млн. руб.
Задача 9
Определить трудоемкость изготовления единицы продукции в отчетном периоде и изменение трудоемкости в отчетном периоде на основе следующих данных:
количество изготовленной продукции – 11 000 единиц;
явочное число производственных рабочих – 50 человек;
время, отработанное каждым рабочим – 140 часов;
трудоемкость в плановом периоде – 0,85 чел. час / единицу.
Задача 10
Определить эффективность и срок окупаемости инвестиционного проекта на основе следующих данных:
объем товарной продукции за год – 700 тыс. руб.;
себестоимость продукции за год – 500 тыс. руб.;
капитальные вложения по проекту – 840 тыс. руб.;
норматив рентабельности – 19%.
Задача 11
Определить фактическую производительность труда одного рабочего и рост производительности труда в отчетном периоде на основе следующих данных:
количество изготовленной продукции – 15 000 единиц;
явочное число производственных рабочих – 90 человек;
время, отработанное каждым рабочим – 160 часов ;производительность труда в плановом периоде – 0,8 единиц/чел.час.
Задача 12
Определить показатели использования основных производственных фондов двух предприятий одной отрасли и сделать вывод, которое из них эффективнее использует свои основные фонды:
Наименование показателей Единицы измерения Первое предприятие Второе предприятие
Объем продукции за год Тысяч рублей 90 000 95 000
Среднегодовая стоимость ОПФ Тысяч рублей 200 800 250 300
Задача 13
Определить амортизационные отчисления по группам основных производственных фондов, если:
стоимость зданий – 540 000 руб.;
стоимость рабочих, машин и оборудования – 470 000 руб.;
норма амортизации зданий – 6%;
норма амортизации рабочих, машин и оборудования – 10%.
Задача 14
Определить отпускную цену дачного домика на основе следующих данных:
себестоимость изготовления единицы продукции – 800 000 руб.;
плановые накопления (прибыль) – 25% от себестоимости;
налог на добавленную стоимость – 18%.
Задача 15
Определить фактическую производительность труда одного рабочего и рост производительности труда в отчетном периоде на основе следующих данных:
количество изготовленной продукции – 15 500 единиц;
явочное число производственных рабочих – 75 человек;
время, отработанное каждым рабочим – 160 часов;
производительность труда в плановом периоде – 1,1 единиц/чел.час.
Задача 16
Определить производительность труда одного рабочего в час в натуральных и стоимостных единицах измерения на основе следующих данных:
выработка продукции в натуральном выражении – 6 000 единиц;
явочное число производственных рабочих – 22 чел.;
количество часов, отработанное рабочими – 176 час.;стоимость произведенной продукции – 400 000 руб.
Задача 17
Определить рентабельность и срок окупаемости капитальных вложений на основе следующих данных:
стоимость товарной продукции за год – 19,5 млн. руб.;
себестоимость продукции за год – 15,2 млн. руб.;
объем капитальных вложений – 14 млн. руб.;
норматив рентабельность по отрасли – 20%.
Сделать вывод.
Задача 18
Определить сумму валовых издержек на производство и реализацию продукции и валовые издержки на единицу продукции на основе следующих данных:
условно-постоянные издержки – 20 000 руб.;
условно-переменные издержки – 15 000 руб.;
объем товарной продукции – 123 000 единиц.
Задача 19
Рассчитать показатели использования оборотных средств (коэффициент оборачиваемости, длительность одного оборота, коэффициент загрузки оборотных средств), если:
объем реализованной продукции в год, тыс. руб. - 780;
стоимость нормируемых оборотных средств, тыс. руб. – 83;
число дней в отчетном периоде – 360.
Задача 20
Определить показатели эффективности использования оборотных средств на основе данных, представленных в таблице, и сделать вывод, которое из двух предприятий эффективнее использует свои оборотные средства:
Наименование показателей Единицы измерения Первое предприятие Второе предприятие
Средний остаток оборотных средств млн. руб. 30,0 40,0
Объем товарной продукции млн. руб. 204,5 243,5
Число дней в планируемом периоде дней 360 360
Задача 21
Определить явочную и списочную численность рабочих, если:
в цехе установлено станков – 400 единиц;
норма обслуживания рабочего – 20 станков;
процент невыхода на работу по уважительным причинам – 8%;
коэффициент сменности – 3.
Задача 22
Определить отпускную цену хозяйственной постройки на основе следующих данных:
себестоимость изготовления единицы продукции – 200 000 руб.;
плановые накопления (прибыль) – 20% от себестоимости;
налог на добавленную стоимость – 18%.
Задача 23
Определить заработную плату рабочему, находящемуся на сдельно-премиальной оплате труда, на основе следующих данных:
объем изготовленной продукции за месяц – 98 изделий;
сдельная расценка за единицу продукции – 200 руб.;
премия за высокое качество изделий – 10% от сдельного заработка.
Задача 24
Определить полную себестоимость товарной продукции на основе следующих данных:
материальные затраты – 9 000 тыс. руб.;
затраты на оплату труда – 4 500 тыс. руб..;страховые взносы – 34%;
общепроизводственные расходы – 2 200 тыс. руб.;
общехозяйственные расходы – 3 000 тыс. руб.;
расходы на продажу – 10%.
Задача 25
Определить показатели эффективности использования оборотных средств (коэффициент оборачиваемости, длительность одного оборота и коэффициент загрузки) на основе следующих данных:
объем реализованной продукции в год – 980 тыс. руб.;
стоимость нормируемых оборотных средств – 89 тыс. руб.;
число дней в плановом периоде – 360.
Задача 26
Определить показатели эффективности использования оборотных средств на основе данных, представленных в таблице и сделать вывод, которое из двух предприятий эффективнее использует свои оборотные средства:
Наименование показателей Единицы измерения Первое предприятие Второе предприятие
Средний остаток оборотных средств млн. руб. 11,92 25,84
Объем товарной продукции млн. руб. 81,43 97,80
Число дней в планируемом периоде дней 360 360
Задача 27
Определить показатели эффективности использования основных производственных фондов (фондоотдачу, фондоемкость и прибыль на один рубль основных фондов) на основе следующих данных:
объем товарной продукции – 4,2 млн. руб.;
среднегодовая стоимость основных фондов – 6 млн. руб.;
прибыль балансовая – 2,7 млн. руб.
Задача 28
Определить явочное и списочное число производственных рабочих на основе следующих данных:
количество машин – 320 единиц;
норма обслуживания рабочего – 8 машин;
коэффициент сменности – 2;
процент невыходов на работу по уважительным причинам – 8.
Задача 29
Определить себестоимость товарной продукции на основе следующих данных:
материальные затраты – 7 000 тыс. руб.;
затраты на оплату труда – 3 800 тыс. руб.;
страховые взносы – 34%;
общепроизводственные расходы – 1 800 тыс. руб.;
расходы на продажу – 12%.
Задача 30
Определить сумму валовых издержек на производство и реализацию продукции и валовые издержки на единицу продукции на основе следующих данных:
условно-постоянные издержки – 30 000 руб.;
условно-переменные издержки – 20 000 руб.;
объем товарной продукции – 160 000 единиц.
Задачи по дисциплине «Экономическая оценка земли»
1. Задача
Чистый операционный доход 70 000 у. е., коэффициент капитализации для улучшений - 20%, коэффициент капитализации для земли - 17%, доля земли в стоимости объекта составляет 0,25. Определите стоимость земли и улучшений.
2. Задача
Объект оценки - общежитие на 200 мест. В течение учебного года (9 месяцев) все места заняты студентами, которые платят по 15 000 у. е. в месяц. В летнее время общежитие заполнено на 10% при той же стоимости проживания. Определить годовые операционные расходы.
3. Задача
Определить общую стоимость оцениваемого по затратному подходу объекта, если стоимость участка земли составляет 28 000 у. е., полная стоимость воспроизводства равна 90000 у. е., а общий износ здания оценивается в 20%.
4. Задача
Срок экономической жизни здания 100 лет. Оценить эффективный возраст улучшений (здания) по результатам продажи, если стоимость продажи $65000, стоимость участка $12000, а стоимость восстановления $64000.
5. Задача
Оценить срок экономической жизни здания, если стоимость продажиобъекта недвижимости (участок с улучшениями) 90000 у. е., стоимостьучастка 21000 у. е., а стоимость восстановления 90000 у. е. Причемэффективный возраст улучшений (здания) 35 лет.
6.Задача
Определить вариант наиболее эффективного использования земельного участка по следующим данным:
строительство жилого дома (вариант 1); строительство торгового центра (вариант 2); строительство офисного здания (вариант 3).
Показатель
Вариант 1
Вариант 2
Вариант 3
Стоимость нового строительства, ден.ед1 500 000
1 300 000
1 000 000
Чистый операционный доход, ден. ед.
200 000
170 000
130000
Коэффициент капитализации для зданий
12%
12%
12%
Коэффициент капитализации для земли
10%
10%
10%
7. Задача
Стоимость земельного участка, купленного за 15 тыс. рублей, ежегодно увеличивается на 14%. Определить стоимость участка через 4 года, после приобретения?
8. Задача
Стоимость здания - $800 000; коэффициент капитализации для здания -16%; чистый операционный доход - $200 000; коэффициент капитализации для земли - 11%. Определите стоимость земельного участка.
9. Задача
Чистый операционный доход 70 000 у. е., коэффициент капитализации для улучшений - 20%, коэффициент капитализации для земли - 17%, доля земли в стоимости объекта составляет 0,25. Определите стоимость земли и улучшений.
10. Задача
Объект оценки - общежитие на 200 мест. В течение учебного года (9 месяцев) все места заняты студентами, которые платят по 15 000 у. е. в месяц. В летнее время общежитие заполнено на 10% при той же стоимости проживания. Операционные расходы составляют 4 900 000 у. е. в год. Коэффициент капитализации составляет 11, 5%. Определите стоимость.
11. Задача
Определить общую стоимость оцениваемого по затратному подходу объекта, если стоимость участка земли составляет 28 000 у. е., полная стоимость воспроизводства равна 90 000 у. е., а общий износ здания оценивается в 20%.
12. Задача.
Срок экономической жизни здания 120 лет. Оценить эффективный возраст улучшений (здания) по результатам продажи, если стоимость продажи $75000, стоимость участка $17000, а стоимость восстановления $74000.
13. Задача
Оценить срок экономической жизни здания, если стоимость продажи объекта недвижимости (участок с улучшениями) 90 000 у. е., стоимость участка 21 000 у.е., а стоимость восстановления 90 000 у.е. Причем эффективный возраст улучшений (здания) 35 лет.
14. Задача.
Определить вариант наиболее эффективного использования земельного участка по следующим данным:
- строительство жилого дома (вариант 1);
- строительство торгового центра (вариант 2);
- строительство офисного здания (вариант 3).
Показатель
Вариант 1
Вариант 2
Вариант 3
Стоимость нового строительства, ден. ед1 500 000
1 300 000
1 000 000
Чистый операционный доход, ден. ед200 000
170000
130 000
Коэффициент капитализации для зданий
12%
12%
12%
Коэффициент капитализации для земли
10%
10%
10%
15.Задача
Определить рыночную стоимость объекта недвижимости затратным подходом на основе следующей информации:
Показатель
Величина
Восстановительная стоимость здания, руб.
990 000
Рыночная стоимость земельного участка, руб.
190000
Эффективный возраст, определенный экспертно, лет.
15
Срок экономической жизни здания, лет.
60
16. Задача
Определить внешнее влияние(экономическое) устаревание склада, если известно, что чистый доход без учета внешних факторов после устранения устранимого физического износа и функционального устаревания составляет 25 000 тыс. рублей; текущий чистый доход после устранения этих видов износа - 21 000 тыс. руб.; стоимость земли - 5000 тыс. руб., коэффициент капитализации для земли - 10%, для зданий - 15%.
17. Задача
Определить стоимость объекта недвижимости с использованием техники остатка для земли, если известно, что стоимость нового строительства здания, аналогичного объекту оценки, составляет 1500 тыс. руб.; чистый операционный доход объекта оценки определен в размере 910 тыс. руб.; величина рыночного коэффициента капитализации для земли 0,3; для зданий -0,2.
18. Задача
Определить общую стоимость, оцениваемого по затратному подходу объекта, если стоимость участка земли 30 000 у.е., полная стоимость воспроизводства здания равна 95 000 у.е., а общий износ оценивается в 20 %.
19. Задача
Оптовый рынок площадью З га куплен за 100 000 000 у.е. и приносит ежемесячный доход по 45 у.е. с каждого квадратного метра. Определить коэффициент капитализации.
20. Задача
Определить износ здания, если стоимость его земельного участка 16 000 у.е., сметная стоимость строительства аналогичного здания равна 50 00 у.е., а оценочная стоимость всего объекта составляет 65 000 у.е.
21. Задача.
Здание с участком продано за 90 000 у.е. Исходя из анализа продажи земли, участок имеет оценочную стоимость 25 000 у.е. Анализ затрат показывает, что полная стоимость воспроизводства здания составляет 80 000 у.е. Определить общий накопленный износ здания.
22. Задача
Имеются следующие данные рыночных продаж:
ОС1ОС2ОСЗ
ОС4Площадь, м21000
1000
1200
1200
Гараж (кол-2
2
2
1
во машино-
мест)
Камин
есть
нет
есть
нет
Цена
78000
76500
83000
80000
продажи,
дол.
Выполнив анализ рыночных данных, определить корректировку на разницу в площади, а также корректировки на разницу в количестве мест в гараже и на наличие камина.
23. Задача
Стоимость земельного участка, купленного за 25 тыс. рублей, ежегодно увеличивается на 16%. Сколько будет стоить участок через 5 года, после приобретения?
24. Задача
Стоимость здания - $950 000; коэффициент капитализации. Для здания - 14%; чистый операционный доход - $300 000; коэффициент капитализации для земли - 12%. Определите стоимость земельного участка.
25. Задача
Чистый операционный доход 80 000 у. е., коэффициент капитализации -для улучшений - 15%, коэффициент капитализации для земли - 12%, доля земли в стоимости объекта составляет 0,75. Определите стоимость земли и улучшений.
26. Задача
Объект оценки - гостиница на 300 мест. В течение сезона отдыха (7 месяцев) все места заняты отдыхающими, которые платят по 10 000 у. е. в месяц. В остальное время (5 мес.) гостиница заполнена на 10% при той же стоимости проживания. Операционные расходы составляют 3 900 000 у. е. в год. Коэффициент капитализации составляет 12%. Определите стоимость.
27. Задача
Определить общую стоимость оцениваемого по затратному подходу объекта, если стоимость участка земли составляет 38 000 у. е., полная стоимость воспроизводства равна 98 000 у. е., а общий износ здания оценивается в 18%.
Задача 28.
Оценить индивидуальный жилой дом с постройками, используя затратный подход. Имеется следующая информация.

Параметр
Единица измерения
Количество
1
Площадь дома
м242
2
Стоимость строительства дома
тыс. руб. / м21.5
3
Площадь гаража
м220
4
Стоимость строительства гаража
тыс. руб. / м25
5
Стоимость воспроизводства парника
тыс. руб.
18
6
Устранимый физический износ
тыс. руб.
28
7
Неустранимый физический износ строений
%
5
8
Функциональный износ дачи
тыс. руб.
20
9
Рыночная стоимость земельного участка
тыс. руб.
500
Задача 29.
Рассчитаем чистый операционный доход от складского комплекса.
Расчет чистого операционного дохода от объекта недвижимости
Показатель
Сумма, млн руб.
PGI за год
15,6
Убытки от недозагрузки помещений, смены арендаторов, недосбора арендной платы
0,16
EGI за год
15,44
Расходы арендодателя, всего
В том числе:
по управлению;
на страхование;
налог на имущество плата за землю.
3,58
1,54
0,04
0,96
1,04
N01 за год
11,86
NOI равен 11,86 млн руб.
Задача 30.
Остаточный срок службы здания — 25 лет, ставка доходности инвестиций (ставка дисконтирования) — 20%. Определить ставку капитализации для реверсии.
Задача 31.
Необходимо определить ставку дисконтирования, если в процессе финансирования инвестиционного проекта по развитию недвижимости 60% вложений составляют заемные средства, полученные у заемщика под 20% годовых. При этом инвестор рассчитывает получить 25% прибыли на собственные средства.
Расчет ставки дисконтирования методом инвестиционной группы
Источник средств
Доля средств в объеме капиталовложений
Ставка
дисконтирования
(норма прибыли)
Взвешенная ставка
Заемные средства
0,60
0,20
0,12
Собственные средства
0,40
0,25
0,10
Ставка дисконтирования для объекта недвижимости
0,22
Задача 32.
Требуется определить стоимость земельного участка, расположенного в районе N, площадью 10 соток, если известны следующие данные о недавних продажах аналогичных участков.

продажи
Цена продажи, тыс. руб. за сотку
Характеристика относительно объекта оценки
Район
Обзор
Форма
1
60
Хуже на 5%
Аналогичная
А
2
50
Аналогичный
Хуже на 20%
В
3
60
Лучше на 10%
Аналогичная
С
4
50
Хуже на 15%
Аналогичная
D
Известно также, что земельные участки в районе А дешевле, чем в районе В, на 5%, чем в районе С — на 10% и дороже, чем в районе D, на 15%.
Рассчитаем скорректированные цены продаж аналогичных земельных участков, используя метод мультипликативных процентных отклонений.

Цена
Корректировка в долях
Скоррек-
Весовой
Итого
про-
продажи,
тирован-
коэффи-
стои-
дажитыс. руб.
Обзор
Форма
Район
ная цена
циентмостьза сотку
продажи,
объекта
тыс. руб.
оценки
за сотку
1
60
1,05
1,00
1,00
63,0
0,35
59,6 тыс.
2
50
1,00
1,20
0,90
54,0
0,2
руб.
3
60
0,90
1,00
1,15
62,1
0,2
за сотку
4
50
1,15
1,00
1,00
57,5
0,25
Задача 33.
Требуется определить стоимость земельного участка, если недавно продан аналог с постройками за 1250 тыс. руб.
Сначала рассчитаем долю стоимости улучшений в ценах продаж.
№ продажи
Цена продажи земельного участка с постройками, тыс. руб.
Стоимость построек, тыс. руб.
Доля улучшений в стоимости объекта
1
1 200
900
2
900
650
3
1 100
800
Итого типичная для рынка средняя доля улучшений в стоимости объекта
0,73
Задача 34.
Требуется определить стоимость земельного участка, наилучшим и наиболее эффективным способом использования которого, по мнению оценщика, является строительство складского помещения. С учетом площади под застройку и укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий оценщик определил, что затраты на строительство типового складского помещения составят 1,1 млн руб. Прогнозируемый чистый операционный доход составляет 310 тыс. руб. Анализ рыночных данных показал, что ставка капитализации для зданий такого типа составляет 25%, для земли — 18%.
Задача 35.
Рассчитать стоимости права аренды земельного участка методом остатка.
Показатель
Значение
Стоимость воспроизводства здания с учетом накопленных износов, руб.
9925015
Коэффициент капитализации для зданий и сооружений
0,1272
ЧОД, приходящийся на здание, руб.
1 262 462
Оставшийся срок службы здания, лет
87
Ставка возврата (возмещения) капитала
0,011
Ставка капитализации для земли
0,116
ЧОД общий, руб.
7 485 723
ЧОД, приходящийся на землю, руб.
6223261
Стоимость права аренды земельного участка, руб.
53 648 802
Задача 36.
Схема расчета чистой текущей стоимости доходов (ЧТСД)
1. Определить текущую стоимость каждой суммы потока доходов исходя из ставки дисконтирования периода возникновения доходов.
2. Суммировать текущую стоимость будущих доходов.
3. Сравнить суммарную стоимость доходов с величиной затрат по проекту:
чтсд = пд – пз,
где ПД – суммарные приведенные доходы;
ПЗ – приведенные затраты по проекту.
4. Если ЧТСД – отрицательная величина, то инвестор отклоняет проект. При рассмотрении нескольких вариантов предпочтение отдается
объекту с максимальной величиной данного показателя.
Рассчитать внутреннюю ставку доходности вложений в объект
недвижимости «Восток».
Затраты – 2000, поток доходов – 450, 500, 600, 800, 900.
37. Задача
Срок экономической жизни здания 120 лет. Оценить эффективный возраст улучшений (здания) по результатам продажи, если стоимость продажи $82000, стоимость участка $16500, а стоимость восстановления $80000.

38. Задача
Оценить срок экономической жизни здания, если стоимость продажи объекта недвижимости (участок с улучшениями) 95 000 у. е., стоимость участка 22 000 у.е., а стоимость восстановления 95 000 у.е. Причем эффективный возраст улучшений (здания) 35 лет.
39. Задача
Определить вариант наиболее эффективного использования земельного участка по следующим данным:
- строительство гостиницы (вариант 1);
- строительство ресторана (вариант 2);
- строительство торгового центра (вариант 3).
Показатель
Вариант 1
Вариант 2
Вариант 3
Стоимость нового строительства, ден. ед1 600 000
1 400 000
1 100 000
Чистый операционный доход, ден.ед300 000
180000
140 000
Коэффициент капитализации для зданий
12%
12%
12%
Коэффициент капитализации для земли
10%
10%
10%
40. Задача
Определить рыночную стоимость объекта недвижимости затратным подходом на основе следующей информации:
Показатель
Величина
Восстановительная стоимость здания, руб.
980 000
Рыночная стоимость земельного участка, руб.
180000
Эффективный возраст, определенный экспертно, лет.
17
Срок экономической жизни здания, лет.
60
Задача 41.
Рыночная стоимость земельного участка составляет 2 млн руб. По мнению оценщика, с учетом ликвидности данного земельного участка его продажа в нетипично короткие для рынка сроки возможна только за 70% от величины рыночной стоимости. Определить ликвидационную стоимость данного объекта оценки.
Задача 42.
Здание складского назначения может быть продано на рынке за 17 млн руб., но в короткие сроки — за 70% от этой величины. Владелец расположенного по соседству предприятия А, испытывающего недостаток в складских площадях, готов купить данное складское помещение за 20 млн руб., в то время как предлагаемые на продажу здания соответствующего назначения расположены слишком далеко от предприятия А. Определить различные виды стоимости этого здания на основе имеющейся информации:
1) рыночную стоимость здания складского назначения;
2) ликвидационную стоимость;
3) инвестиционную стоимость для владельца предприятия А.
Задача 43.
Требуется определить стоимость складского помещения,если аналог, проданный за 10000 тыс. руб., не имеет крана-балки,которая имеется у объекта оценки и добавляет к стоимости 5%, или500 тыс. руб. Расчет стоимости объекта оценки внесением корректировок различными методами представить в предлагаемой таблице.
Расчет стоимости объекта оценки
Метод общей суммы
Тыс. руб. Метод суммирования процентных отклонений тыс. руб.
Метод мультипликативных процентных отклонений тыс. руб.
Задача 44.
Требуется определить скорректированную цену 1 м2 торгового помещения, расположенного в районе средней отдаленности,если в результате анализа рынка выявлено, что различия в ценах аналогичных помещений за счет местоположения следующие: 15% —между расположенными в отдаленном районе и районе средней отдаленности, 10% — между расположенными в центре города и районе средней отдаленности.
Расчет скорректированных цен
Параметр
Объект оценки
Аналог 1
Аналог 2
Аналог 3
1. Цена продажи, руб./м2—
61 035
51 494
67240
2. Местоположение
Район средней отдаленности
Район средней отдаленности
Отдаленный район
Центр
3. Корректировка

0% (в долях 1,00)
+ 15% (в долях 1,15)
-10% (в долях 0,90)
4. Скорректированная цена, руб./м2Задача 45.
Нужно определить стоимость нового строительства жилого здания, если площадь оцениваемого здания равна 12 000 м2, стоимость строительства 1 м2 аналога в ценах на дату оценки составляет50 тыс. руб. К тому же в объекте оценки, в отличие от аналога, в несколько квартир добавлены душевые кабинки на сумму 900 тыс. руб.

Задача 46.
По мнению оценщика, эффективный возраст объектаоценки составляет 15 лет, а срок экономической жизни строения —70 лет. Полная восстановительная стоимость объекта равна 3 млнруб. Определить износ строения:
Задача 47.
Необходимо оценить затратным подходом здание холодного склада, если известно, что его площадь 850 м2, срок экономической жизни — 70 лет, эффективный возраст — пять лет, стоимость строительства 1 м2 недавно построенного аналогичного здания — 30 тыс. руб. Определить износ методом срока жизни.
Задача 48.
Владелец принял решение о продаже застроенного дачного участка. Стоимость воспроизводства дачного дома — 500 тыс. руб., его эффективный возраст — 1 1 лет, стоимость земельного участка — 60 тыс. руб. Известно также, что недавно за 600 тыс. руб. продан расположенный в том же районе аналогичный объект, эффективный возраст которого — 10 лет, стоимость нового строительства — 650 тыс. руб. В результате проведения отдельной оценки земельного участка проданного объекта установлено, что его стоимость составляет 50 тыс. руб. Оценить стоимость предлагаемого на продажу дачного участка.

Задачи по дисциплине «Теория оценки»
Задача № 1
Рассчитать цену объекта недвижимости методом сравнения продаж на основе объектов – аналогов, данные по которым представлены в таблице
Показатель Объекты сравнения
1 объект 2 объект 3 объект 4 объект
Цена продажи, т.р. 30 050 28 020 30 000 25 050
Чистый операционный доход, т.р. 4 000 3 000 3 200 3 500
Ставка капитала Чистый операционный доход объекта оценки 5 000 т.р.
Задача № 2
Определить стоимость объекта недвижимости с использованием техники остатка для земли на основе следующих данных:
- стоимость нового строительства здания, аналогичного объекту оценки – 1400 тыс.руб.;
- чистый операционный доход объекта оценки – 800 тыс.руб.;
- величина рыночного коэффициента капитализации для земли – 0,3;
- величина рыночного коэффициента капитализации для зданий – 0,2.
Задача № 3
Определить стоимость гостиницы на 400 номеров на основе следующих данных:
- средняя стоимость номера – 28 000 руб. в месяц;
- период полной загрузки гостиницы – 5 месяцев;
- период неполной загрузки гостиницы – 7 месяцев;
- процент недозагрузки – 11%;
- сумма операционных расходов – 110 000 тыс.руб.;
Коэффициент капитализации – 13 %
Задача № 4
Оценивается земельный участок площадью 8985 м2. Участок расположен в г. Реутов (к востоку от Москвы, около 3 км от МКАД).
Фактическое использование участка. Разработана документация на строительство двух зданий с учетом наиболее эффективного использования земельного участка.
Отдельно стоящее четырехэтажное здание. Общая площадь здания 3853,2 м2.
Отдельно стоящее трехэтажное здание. Общая площадь здания 5681,8 м2.
Срок экономической жизни зданий составляет 90 лет.
Ставка арендной платы (А) 5800 руб. за 1 м2 в год, потери от недозагрузки и неплатежей 10% от потенциального валового дохода.
Расходы условно постоянные (налог на имущество и др.) – 3 591 000 руб.
Расходы условно переменные – 2 719 000 руб.
Затраты на строительство зданий (Зз) – 193 268 000 руб.
Коэффициент капитализации для зданий (Кз) – 19,11%.
Коэффициент для капитализации для земельного участка (Ку) – 18,0%.
Определить стоимость земельного участка.
Задача № 5
Оценивается земельный участок площадью 0,20 га, предоставляемый под строительство модульной автозаправочной станции на шесть колонок.
Капитальные вложения на строительство (с учетом прибыли инвестора) составляют 4 200 000 руб.
Срок экономической жизни 20 лет, планируемый доход на инвестиции 20 %.
Анализ эксплуатации действующих автозаправочных станций с аналогичным местоположением дает следующие данные:
в течение суток с одной колонки продается 400 л бензина;
средневзвешенный доход от продажи одного литра бензина и дизельного топлива составляет 1 руб. 20 коп.
с учетом времени на текущий ремонт и других потерь АЗС работает 350 дней в году.
Определить стоимость земельного участка.
Задача № 6
Используя метод разбивки на участки, определите стоимость земельного массива площадью 40 соток.
Планируется разбить данный массив на четыре участка по 10 соток каждый.
Предполагаемая цена продажи всех участков определена в 120 000 дол. (30 000 дол. за один участок).
Издержки на освоение и продажу относятся к настоящему времени и составят:
прямые издержки на освоение – 35 000 дол.
управление, охрана, контроль – 5 000 дол.
накладные расходы – 10 000 дол.
прибыль подрядчика – 13 000 дол.
издержки по продаже – 4 000 дол.
текущие расходы (налоги, страхование) – 5 000 дол.
прибыль застройщика – 18 000 дол.
Запланировано, что застройщик будет продавать один участок в конце каждого месяца. Месячная ставка дисконтирования для данного типа инвестиций определена в 2%.
Задача № 7
Определите стоимость земельного участка под строительство многоэтажного гаража-стоянки на 150 легковых автомашин.
Строительство одного гаражного места по типовому проекту стоит 120 000 руб., а годовой чистый операционный доход от всего объекта прогнозируется в 3 млн. руб.
По рыночным данным, коэффициент капитализации для зданий такого типа составляет 15%, а для земельного участка – 12%.
Задача № 8
Оценивается единый объект недвижимости, включающий земельный участок и типовое здание.
Общая площадь здания 985 м2.
Время постройки – январь 1992 г.
Типичный срок экономической жизни здания - 80 лет.
Физический износ здания рассчитывается исходя из срока его жизни. С учетом нормальной эксплуатации здания величина эффективного возраста принята равной хронологическому возрасту здания. Другие виды износа здания отсутствуют.
Стоимость единого объекта недвижимости в расчете на 1 м2 общей площади здания, определенная методом сравнения продаж, составляет 45 000 руб.
Анализ рынка показывает, что затраты на создание улучшений, т.е. прямые и косвенные издержки на строительство аналогичного здания составляют 38 500 руб./м2.
Прибыль инвестора составляет 20% от затрат на строительство.
Оценить стоимость земельного участка методом выделения на дату оценки – январь 2012 г.
Задача № 9
В одном городском микрорайоне старой жилой застройки не было продаж незастроенных земельных участков. Однако по трем другим микрорайонам жилой застройки в сопоставимой ценовой зоне имеются следующие данные:
Район Средняя стоимость земли, руб. Средняя стоимость объекта, руб. Доля земли в общей стоимости объекта
1-й 33 011 183 962 0,179
2-й 37 836 199 954 0,189
3-й 36 294 189 090 0,192
Определить стоимость земли.
Задача № 10
Оцениваются сенокосы в Тамбовской области площадью 100 га. Урожайность сенокосов составляет 45 ц/га. Коэффициент пересчета сена сенокосов в кормовые единицы – в 1 ц сена содержится 0,45 ц кормовых единиц. Рыночная цена овса – 270 руб. за 1 ц. Затраты на заготовку сена и улучшение сенокосов (по технологическим картам) – 3250 руб./га. Прибыль – 20 % от величины затрат. Коэффициент капитализации – 0,183.
Определить рыночную стоимость сенокосов.
Задача № 11
Составьте график погашения ипотечного кредита в 9 млн руб., предоставленного под залог земельного участка на три года под 12 % годовых, по условиям погашения:
заемщик в течение срока займа уплачивает только проценты, а основную сумму кредита погашает в конце третьего года одним платежом;
сумма кредита возвращается ежегодно равными долями, а проценты выплачиваются каждый год с остатка основной суммы;
кредит погашается ежегодно равными суммами (аннуитет).
Задача № 12
Используя метод выделения, оцените стоимость земельного участка.
Стоимость единого объекта недвижимости составляется 130 000 дол.
На земельном участке имеется жилой дом площадью 3 000 м2 и гараж площадью 250 м2.
Стоимость воспроизводства 1 м2 дома составляет 0 дол., а 1 м2 гаража – 18 дол.
Общий устранимый физический износ равен 12 000 дол., неустранимый физический износ – 6 000 дол., устранимый функциональный износ составляет 4 500 дол.
Задача № 13
На вакантном земельном участке правилами зонирования разрешено строительство: вариант А – административного здания; вариант Б – офисного здания; вариант С – торгового комплекса.
Вариант А
Стоимость строительства административного здания – 420 000 дол.
Срок эксплуатации – 50 лет.
Ставка дохода – 12 % годовых.
Коэффициент капитализации для земли – 0,102.
Чистый операционный доход в год равен 70 000 дол.
Вариант БСтоимость строительства офисного здания – 460 000 дол.
Срок эксплуатации – 50 лет.
Ставка дохода – 12 % годовых.
Коэффициент капитализации для земли – 0,102.
Чистый операционный доход в год равен 85 000 дол.
Вариант ССтоимость строительства торгового комплекса – 625 000 дол.
Срок эксплуатации – 50 лет.
Ставка дохода – 12 % годовых.
Коэффициент капитализации для земли – 0,102.
Чистый операционный доход в год равен 110 000 дол.
Определите вариант наиболее эффективного использования земельного участка.
Задача № 14
Выступая в качестве посредника, компания по управлению недвижимостью сдала в аренду помещение под склад на три года. Арендованые платежи составляют 1 000 д.е. в месяц. Договором предусмотрено повышение стоимости аренды на 12% ежегодно. Комиссионное вознаграждение компании составляет от суммы арендных платежей 5 % на первый, 3 % - за второй и 1% - за третий год. Определите общую сумму, заработанную компанией.
Задача № 15
Определите стоимость земельного участка для каждого из следующих вариантов застройки и вариант лучшего и наиболее эффективного использования.
Вариант А – строительство делового центра.
Исходные данные. Потенциальный валовой доход оценен в 250 000 д.е. Потери, связанные с неполной загрузкой и сбором арендных платежей, составляют 5%. Операционные расходы оценены в 80 000 д.е. В резерв на замещение предусмотрено отчислять 4 000 д.е. Восстановительная стоимость строительства улучшений участка равна 650 000 д.е. Коэффициент капитализации для улучшений – 0,23. Коэффициент капитализации для земельного участка – 0,14.
Вариант Б – строительство супермаркета.
Исходные данные. Годовая выручка арендаторов от их производственной деятельности оценивается в 2 500 000 д.е. Платежи по аренде торговых помещений собственнику составляют 7 % валовой выручки арендаторов. Операционные расходы и оплата рекламы обходится собственнику в 43 % суммы получаемой арендной платы. В резерв на замещение он отчисляет ежегодно 15 000 д.е.Восстановительная стоимость строительства супермаркета оценивается в 400 000 д.е. Коэффициент капитализации для улучшений – 21 %. Коэффициент капитализации для земельного участка – 0,14.
Задача № 16
Определить чистый операционный доход на основе следующих данных:
- операционные расходы переменные – 150 тысяч руб.;
- операционные расходы постоянные – 100 тысяч руб.;
- резервы на замещение – 20 000 руб.;
- потенциальный валовой доход 600 000 руб.;
- потери от недоиспользования – 7%
Задача № 17
Рассчитать будущую стоимость земельного участка на основе следующих данных и ответить на вопрос: сколько будет стоить земельный участок через 10 лет?
- цена земельного участка – 320 тыс.руб.;
- стоимость земельного участка предположительно будет расти на 12 % в год.
Задача № 18
Определить чистый операционный доход от сдачи в аренду офисного здания и от предоставления дополнительных услуг на основе следующих данных:
- площадь здания – 700 кв.м.;
- арендная плата за 1 кв.м. – 800 руб.;
- доход от автостоянки – 60 000 руб.;
-недоиспользованная площадь – 10 %.;
- операционные расходы – 98 тыс.руб.;
- резервы на замещение – 15 тыс.руб.
Задача № 19
Определить вариант наиболее эффективного использования земельного участка по данным, представленным в таблице:
Название показателя Вариант 1
Строительство жилого дома Вариант 2
Строительство универсама Вариант 3
Строительство делового центра
Стоимость нового строительства, тыс.руб. 1 100 000 1 200 000 1 300 000
Чистый операционный доход, тыс.руб. 135 000 120 000 105 000
Коэффициент капитализации для зданий, % 12 12 12
Коэффициент капитализации для земли, % 10 10 10
Задача № 20
Определить рыночную стоимость объекта недвижимость затратным подходом на основе данных, представленных в таблице:
Наименование показателя Значение
Восстановительная стоимость здания, руб. 930 000
Рыночная стоимость земельного участка, руб. 170 000
Эффективный возраст объекта недвижимости, определенный экспертно, лет 17
Срок экономической жизни здания, лет 60

Приложенные файлы

  • docx 17789958
    Размер файла: 83 kB Загрузок: 0

Добавить комментарий