работа девелоперских компаний в условиях кризис..

Какое будущее у девелоперских компаний в условиях кризиса? Ожидает ли их тотальная ликвидация? Свое мнение о том, как сделать компанию более устойчивой, высказывает Денис Гладыш, финансовый директор проекта «Уткина Заводь».
Для российских девелоперских компаний кризис уже наступил? Почему?
Да, кризис наступил, но не с такой силой как на Западе. Все-таки у нас внутренняя рентабельность значительно отличалась от западной. Причины – развитие бизнеса за счёт заёмных средств, огромный уровень «startup – ов» перед законченными проектами, внутренний финансовый дисбаланс, постоянная гонка наращивания портфеля проектов у крупных девелоперских компаний, «игра» в не рентабельные глобальные проекты, потеря управляемости бизнеса. Всё это подтолкнуло и усугубило ситуацию. 
Есть ли разница в положении у столичных и региональных девелоперов?
Так или иначе, кризис затронул всех. Но в регионах не так развито проектное финансирование, всегда было сложно оценить стоимость региональной земли в залог, да и банковский сектор и инвесторы всего год как обратили внимание на регионы. В некоторых регионах количество заявленных проектов выросло в разы, по некоторым данным их объем превысил рынок Москвы и Санкт-Петербурга. Поэтому региональные проекты во многом развивались за счёт собственных средств либо слияний. Это даёт им большую гибкость в сложившейся ситуации.
Как вы оцениваете будущее девелоперских компаний в условиях кризиса?
Из девелопмента должен уйти лживый блеск шоу-бизнеса. Профессионалы - это не белозубые красавцы в смокингах на светских раутах, яхтах и клубах на лазурных берегах. На мой взгляд, должны остаться сильные и компетентные специалисты. Пройдёт большая волна увольнений. В крупных компаниях будет оптимизация штата – оценка вклада каждого из сотрудников. Считаю, что крупные девелоперы испытают проблем намного больше, чем средние и мелкие. Огромный объём кредиторской задолженности станет «гробовой плитой» для части компаний и их проектов.  Каким образом будут развиваться события на этом рынке?
Рынок весьма эластичен. Спад уже начался. Часть проектов останавливается, часть снимает свой «блеск и гламур», и становится более реалистичной. Из заявленного объёма выживет процентов 30 - 40% и это по самым оптимистичным прогнозам, а по пессимистичным процентов 10-20%. Уже сейчас часть новых проектов «отложены в стол», а другая заморожена. Возможна успешная реализация проектов, которые раньше оставались в тени. Оценка новых проектов будет более осторожная и взвешенная, уходит «гонка» за количеством, приходит качество и обдуманность действий.
Эта ситуация сильно изменит рынок вокруг девелопмента. Различным формам консалтинга и «упаковки» придётся обдумать собственные критерии внутренней жадности. Должны уйти пафосные цены на грошовые услуги некомпетентных студентов. Большое количество специалистов покинет столь ранее желанный рынок изобилия, безумных гонораров и не обдуманных трат. Но в, то, же время, это должно подстегнуть сильный маркетинг, так как денег под просто красивые картинки больше никто не даст. Останутся специалисты, способные думать и анализировать, для которых девелопмент не просто наиболее оплачиваемая работа, а для которых она любимая.
Возникнут крупные альянсы - как способ выживания. Стоимость строительных услуг должна значительно снизиться, изменяться форма и сроки оплаты. Мы увидим различные формы партнёрства и взаимных уступок.
Кто останется на рынке? Возможна ли тотальная ликвидация девелоперских компаний?
Останутся сильные и упорные. Ликвидация возможна и неизбежна. Уже сейчас девелоперы заявили об отказе от ранее анонсированных проектов. Девелопмент оброс огромным количеством «не нужных и не эффективных» людей и строек. Случайных людей и проектов не останется, именно по ним и будет основной удар. Кризис как своего рода чистилище.
Был ли катализатор кризиса? Что им послужило?
Кризис ждали, но размеры его не могли предугадать. Общий карточный домик посыпался. Постоянно анализируя агрессивную политику крупных игроков экономики, все невольно ждали кризиса ликвидности и цепи обоюдных падений. Что и произошло.
Какие основные проблемы имеются сейчас у девелоперов?
Как и у всех - дешевеет продукт, снижается внутренняя рентабельность, «лихорадит» рынок, нет адекватных прогнозов.
Насколько сложно стало привлекать средства?
Очень сложно. Ушёл значимый фактор конкуренции банковскому кредиту – внешний инвестор. Желание инвестировать сегодня сродни сумасшествию. Все ждут, к чему это должно привести.
Пауза внутри спроса и предложения на рынке девелопмента бьёт по ставкам на кредиты и внутреннюю рентабельность новых и реализуемых проектов.
Каковы пути выхода из кризиса?
Секвестировать расходы, оценить внутреннюю ликвидность, пересмотреть дебиторку и кредиторку, больше внимания уделить рентабельности. Обычные меры антикризисника.
Время посмотреть внутрь себя, оценить собственную эффективность, полезность тех или иных структурных блоков. Внимательно присмотреться к основным статьям расходов компании, их влиянию на вал и прибыль.
Что делать, чтобы сделать компанию более устойчивой?
Прежде всего: не паниковать, не экономить «на туалетной бумаге», не терять компетентный и ценный персонал. Выработать новые либо пересмотреть старые цели, выбрать пути достижения на основе собственных знаний и возможностей. Более внимательно отнестись к собственным планам. Альтернатива всегда есть.
Какими должны быть проекты, чтобы при данной ситуации не быть в убытке?
Риторический вопрос. У каждого проекта своя судьба и свои «спасительные берега». Единственное, что важно во всём этом – воля и профессионализм команд реализующих, данные начинания и уровень доверия к ним со стороны акционеров.
Какие намечаются тенденции в девелоперской отрасли? Как можно оценить будущее девелоперских компаний в условиях кризиса?На эти вопросы отвечает Леонид Максимов, Председатель Совета Директоров ГК «Пионер».
Расскажите немного о вашей компании: направления ее деятельности, история создания
Компания «Пионер» была создана в 2000 году, когда на конкурсе в Санкт-Петербурге мы приобрели земельный участок в районе площади Восстания. Там был возведен наш первый объект – кирпично-монолитный дом «Новый Колизей», площадь которого сравнительно невелика – порядка 10.000 кв.м. Затем был приобретен другой участок, - но уже в Москве, - где мы построили жилой дом «Авангард», площадью 20.000 кв.м.; потом - еще участки в Санкт-Петербурге и Москве. С каждым новым проектом увеличивалась площадь объектов, и сейчас уже мы строим жилые комплексы площадью порядка 100.000 квадратных метров, и разрабатываем проекты комплексной реконструкции кварталов объемом около 200.000 кв.м., как в Москве, так и в Санкт-Петербурге.
Основная наша специализация – жилищное строительство. Опыт показал, что это наиболее ликвидный тип недвижимости, устойчивый к негативным изменениям рынка. В нашей практике есть реализованные объекты «бизнес-класса», однако сейчас мы сосредоточились на работе в «комфорт-классе», который определяем для себя как качественное индивидуальное жилье, отвечающее всем требованиям по комфортности, но при этом доступное по цене благодаря минимизации себестоимости строительства, за счет оптимизации проектных и технологических решений.
Наша цель - обеспечить в каждом объекте максимально комфортные условия проживания при сохранении доступной цены на жилье. В связи с этим, наши основные задачи сейчас – это внедрение наиболее современных технологий строительства, ресурсо- и энергосбережения, с тем чтобы сократить сроки возведения объектов, и тем самым снизить затраты при сохранении высокого качества строительства. Для этого мы диверсифицировали свою деятельность: к примеру, создали в 2009 году собственное строительное подразделение, которое выполняет функции генподряда, и наладили работу производственного направления, которое обеспечивает наши объекты качественными оконными системами.
Дальнейшее развитие компании мы связываем в том числе и с расширением географии присутствия. В этом году мы подписали соглашения с Администрацией г.Краснодар о реконструкции в центральной части города. Также, мы изучаем рынок городской и курортной недвижимости Краснодарского края на предмет поиска потенциально интересных площадок для строительства.
До настоящего момента мы строили только многоэтажные жилые дома, но видим перспективы и в других сегментах, таких как: малоэтажное строительство и комплексная застройка больших территорий в Подмосковье и других пригородах индивидуальными и сблокированными домами, создание объектов социальной инфраструктуры, и др.
Как компания боролась «за свое место под солнцем» ?
На мой взгляд, нам нет необходимости вести ожесточенную борьбу. Рынок большой, и места на нем хватит всем. Надо просто качественно выполнять свою работу, быть честным и порядочным партнером. Тогда каждая компания сможет найти свой сегмент и своего потребителя.
Мы не ставим перед собой задачу быстрого взлета, а ориентируемся на поступательное развитие, и постепенно формируем свою нишу и долю рынка.
Какие существуют сложности в этом бизнесе?
Любой бизнес состоит из сложностей, и многие проблемы не носят отраслевой характер, а относятся ко всем сферам деятельности, как, например, страновые риски.
Что касается непосредственно девелопмента, то он отличается высокой финансовой емкостью. Практически ни один крупный проект невозможно реализовать без привлечения кредитных ресурсов. Также, недвижимость всегда была предметом инвестирования и спекуляции. Если рынок растет, то это вызывает приток денег, в результате чего он разогревается, и цены начинают быстро расти. Но, как только наступает стагнация и инвестиционная привлекательность проектов падает, начинается резкий отток капитала, что приводит к падению цен.
Девелоперский бизнес нестабилен и цикличен, и это необходимо учитывать всем участникам рынка. Начиная любой проект, важно грамотно оценивать риски и быть готовым к возможному падению, которое рано или поздно обязательно случится. А так как строительные проекты долгосрочны – то на время их реализации скорее всего придется и рост, и падение рынка.
Другой фактор, существенно влияющий на рынок недвижимости – это информация. Покупатели склонны внимательно следить за информационным полем, и часто руководствуются ошибочными и ажиотажными сообщениями. В СМИ регулярно появляются прогнозы разного рода экспертов, и многие из них являются преувеличенно драматическими, или наоборот. Однако, определенные категории людей к ним прислушиваются, совершают резкие поступки, что приводит к дестабилизации рынка. Девелоперский рынок чутко реагирует на поведение людей, причем, это происходит как в негативные, так и в позитивные периоды. К примеру, в момент роста рынка недвижимости многие спешно инвестируют свободные средства на фоне прогнозов дальнейшего повышения цен – что естественно влечет за собой их еще большее увеличение и способствует «надуванию ценового пузыря».
Как сейчас строится работа с банками?
В этом году работа с банками стала важнейшей составляющей бизнеса каждого девелопера. Ситуация осложнилась год назад, когда банки обеспокоились возвратностью средств. Мы постарались сконцентрироваться на четком выполнении обязательств, чтобы сохранить доверие к себе, благодаря чему все открытые для нас кредитные линии продолжают действовать все это время.
Заметно сложнее стало с привлечением средств под новые проекты. Однако, в последние пару месяцев мы отмечаем положительные тенденции: банки начали проявлять инициативу в обсуждении перспектив сотрудничества. Думаю, в 2010 году можно прогнозировать увеличение объемов кредитования на рынке недвижимости, но очень избирательно.
То же касается и ипотечного кредитования. Если раньше объем сделок по ипотеке по некоторым нашим объектам достигал уровня 30%, то с началом кризиса он упал до 2-3%; можно сказать, сделок практически не было. Но, опять же, в последний месяц ситуация стала улучшаться. Мы заключили соглашение с одним из коммерческих банков, и считаем это началом положительной динамики. Однако процентные ставки все еще остаются высокими, поэтому в 2010 году можно прогнозировать не более 10-15% сделок с привлечением ипотечных кредитов при покупке квартир в новостройках.
Какие намечаются тенденции в девелоперской отрасли?
Тенденции, которые уже проявились и сохранятся в дальнейшем – это «передел» рынка: смена собственников компаний, а также всевозможные укрупнения и слияния. Небольшим компаниям сейчас сложно выдерживать конкуренцию, и они будут вынуждены либо уйти с рынка, либо влиться в крупные структуры. С рынка ушли все непрофильные игроки, для которых девелопмент был не основным источником прибыли. Что касается крупных компаний, переживших пик кризиса, то вероятнее всего для них основные потрясения уже позади – однако время крупных перемен еще не завершилось.
Другая тенденция – это тотальная реконцепция проектов. Многие компании корректируют проекты, строительство которых еще не начато, делают их менее амбициозными и более адекватными рыночной ситуации. Кто-то переориентирует коммерческие площади в гостиничные или жилые, кто-то перепозиционирует объекты в другие сегментах, упростит конструкцию, уменьшит площади, планировки, и так далее.
Чем отличается девелоперский бизнес в России, Европе, США (условия, трудности, особенности ведения дела и тп)
Пока у нас есть опыт работы только в Черногории, которая понятийно и ментально настолько близка России, что в этой стране говорить скорее следует не о различиях, а о сходстве.
Какие проекты сейчас строятся? Что пользуется популярностью?
Строиться продолжают объекты во всех сегментах. Кризис затронул в первую очередь коммерческую недвижимость, а также элитный и бизнес классы. Именно там ситуация наиболее сложная, и снижение цен самое заметное. Но в каждом сегменте есть удачные объекты, ликвидные в любое время.
Что касается популярности, то львиная доля спроса приходится на массовое жилье. Этот сегмент наиболее востребован в силу своей доступности. Большинство покупок в нем совершается с целью дальнейшего проживания, в отличие от элитного и бизнес классов, где доля инвестиционных сделок с целью дальнейшей перепродажи была гораздо выше. Основной приток средств сейчас идет именно в эконом класс, поэтому многие девелоперы переводят свои объекты в этот сегмент, и большинство реально строящихся объектов сейчас находятся в нем.
Можно прогнозировать, что последствия кризиса строительная отрасль будет ощущать еще в ближайшие несколько лет, и доминирование жилья эконом класса продолжится. Покупатели стали гораздо аккуратнее относиться к своим расходам, и зачастую предпочтут поступиться фактором престижа ради снижения затрат.
Как на компанию отразилось влияние кризиса? Каким образом компания пережила кризис? Что делалось компанией для смягчения ударов «извне»? Как можно охарактеризовать стратегию, которую вы вели в компании в условиях кризиса?
Так как мы реализуем проекты в сегменте комфорт-класса, который оказался наиболее устойчив к потрясениям, то каких-либо драматических событий с началом кризиса у нас не произошло. Конечно, потребовалось провести ряд тактических изменений. Например, по некоторым объектам, находившимся на стадии проектирования, мы проводим реконцепцию, и будем выводить их на рынок в измененном виде, более соответствующем сегодняшним реалиям.
Также мы снизили затраты, как административные, так и строительные. Внедряем новые технологии каркасно-монолитного строительства, которые позволят сократить сроки строительства при сохранении высокого качества, и снизить себестоимость возводимого жилья.
В первые месяцы после начала кризиса, мы сконцентрировали силы на реализации текущих проектов. Снизили цены реализации до такого уровня, при котором объем продаж давал выручку, необходимую для продолжения строительства. Несмотря на кризис, мы не остановили ни одну стройку, и в 2009 году закончили возведение двух объектов. Сейчас завершаем строительство еще одного проекта в Санкт-Петербурге, и активно строим жилой комплекс «Лазаревское» в Москве. В 2010 году мы планируем приступить к возведению еще 2 жилых комплексов.
Наша основная стратегия – это последовательность. И с наступлением кризиса, мы старались не реагировать резко на истерику на рынке, и доводить до конца начатые проекты. Главный приоритет для нас – четкое выполнение обязательств перед покупателями, кредиторами, и другими партнерами.
Как поменялась политика компании в кризис?
Политика компании не поменялась. Мы вошли в кризис, находясь в наиболее устойчивом сегменте, и с минимальными обременениями. У нас не было неподъемных кредитов или замороженных денег в площадках, приобретенных «на будущее». Нам не пришлось сокращать сотрудников. Наоборот, мы набирали людей в новые подразделения, созданные для лучшего контроля и снижения себестоимости строительства. Некоторые планы были отложены на время, так как все силы и средства мы направили на завершение строящихся проектов, но глобальных изменений не произошло.
Все это позволило нам продолжать и строить, и продавать. В результате мы довольно спокойно пережили кризис, что подтведило правильность ранее принятых решений.
Как вы оцениваете будущее девелоперских компаний в условиях кризиса?
Как я уже говорил ранее, во многих компаниях произойдет смена собственников. Российский девелопмент еще довольно молод, и это его первый серьезный кризис, который даст хороший опыт тем, кто его пережил.
Не бывает бесконечного роста, как не бывает взлетов без падений. Мировая практика говорит о том, что девелопмент – цикличный бизнес с высокими рисками, и это не специфика только России. Те компании, которые справятся с трудностями, несомненно, станут аккуратнее относиться к рискам и четко поддерживать финансовую дисциплину. Девелоперы на своем примере убедились, что рост рынка приводит к притоку инвестиций, а это влечет за собой профицит денежных средств и иллюзию неограниченности финансовых ресурсов. В результате, компании начинают «жить не по средствам», неоправданно рассчитывая на будущие сверхдоходы.
Надеюсь, что финансовая ответственность девелоперов повысится, и рынок станет более устойчив к будущим потрясениям, что позволит переживать их с наименьшими потерями, чем сегодня.
Какой выполнений проект считается в компании «главным» (визитная карточка)? В чем его особенность? В чем заключался успех этого проекта?
Каждый проект для нас – главный, потому что мы стараемся сделать его лучшим. Сегодня мы реализуем одни проекты, используя весь накопленный опыт, и они нам кажутся самыми значимыми, - а завтра начнем новые, еще более масштабные и сложные, и приоритет перейдет на них.
Но если говорить о «визитной карточке» компании, то, пожалуй, это «Авангард» - самый яркий проект с точки зрения дизайнерских решений и архитектуры. Фасад этого дома украшен яркими разноцветными панелями. Когда мы впервые увидели дизайн, предложенный проектной мастерской «Сергей Киселев и партнеры», наша реакция была неоднозначной – казалось, что это слишком радикально. Но затем все же одобрили этот вариант. В результате получился дом, навсегда изменивший облик квартала и ставший архитектурной доминантой района. Это самый узнаваемый дом в округе, яркий, неординарный, несущий позитивные эмоции и создающий радостное настроение.
Чем должны сейчас характеризоваться проекты, чтобы компания оставалась «наплаву», не в убытке?
Самое важное – разработать правильную концепцию. Имея в распоряжении площадку, в первую очередь, надо грамотно определить «best use» - наилучший вариант ее использования.
Сегодня уже невозможно, как раньше, руководствоваться принципом «и так купят». Ограничеснность предложения, низкая конкуренция приводили к тому, что выводимые на рынок объекты находили своих покупателей, и приносили прибыль застройщикам, которые зачастую даже не понимали, какие недочеты и ошибки были допущены. Постоянный рост цен компенсировал просчеты и недостатки, которые проявились со всей очевидностью только во время кризиса.
Но сейчас, прежде чем начинать стороительство объекта, нужно быть уверенным в том, что он будет востребован. Ошибки на этом этапе могут погубить проект, и он никогда не станет ликвидным и рентабельным.
Другой важный фактор, способный повлиять на успех проекта, - это различные обременения. Стоимость земли, доля города, нагрузки по машиноместам и социальным объектам, и так далее. В условиях сократившегося спроса и снижения цен многие проекты, разработанные ранее и имеющие слишком большие обременения, стали нерентабельными и в ближайшее время реализованы не будут.
Для успеха проекта конечно же важна низкая себестоимость, которая достигается за счет уменьшения издержек и сокращения сроков строительства. При этом необходимо сохранить высокое качество, а для этого необходимо использовать современные технологии строительства, которые давно и успешно применяются на Западе.
Еще одно условие – юридическая чистота проекта. Покупатели сейчас обращают большое внимание на полный комплект документации, наличие всех разрешений и соответствие всем необходимым нормам. В нынешних условиях они не готовы идти на риск. Также, не имея всей необходимой документации, невозможно привлечение ипотечных кредитов, доля которых будет постоянно увеличиваться и во многом определять объем продаж

15

Приложенные файлы

  • doc 15684858
    Размер файла: 70 kB Загрузок: 0

Добавить комментарий